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在9月一线城市放松认房不认贷政策之后，10月以来楼市再次走弱，成交量环比有所下行，置换改善的链条有所拉长。9月初认房不认贷政策的全面推行，带来了楼市的回暖，成交大幅活跃，尤其是不受非普住宅税费约束的新房市场。至10月以后，改善型需求的购房者为了满足首套房的要求，更多的采取了置换购房的改善方式，也即先出售、再购买，由于更多的购房者会购买新房，使得二手房市场有所冲击，导致置换的链条被拉长，带来了楼市成交的回落。

当前，深圳作为一线城市的代表，率先降低二套房的首付比例，一定程度上能够降低改善的难度。置换需求换取首套房资格主要为了降低首付比例和降低利率，因此，直接下调二套房的首付比例能够起到积极的作用。但需要注意的是，当前无论是一线城市、还是全国市场，平均首付比例都较高，也即，在居民购房时，更多的会选择高首付、而非低首付，因此后续政策效果如何仍需继续观察。

相比于首付比例，利率的约束更强，居民加杠杆的意愿受到了利率的约束，按照央行数据，当前居民存量按揭贷款余额仍在减少。购房者加杠杆的成本仍然较高，即便考虑多次降低LPR，但仍然显著高于消费贷和个人经营贷款的利率水平，对居民加杠杆的意愿带来冲击。按照央行最近的数据，居民存量按揭贷款余额同比仍在减少，反映出居民对于杠杆使用的意愿不足，因此，我们认为当前利率带来的约束相较于首付比例更强，后续跟踪政策的新进展。

从政策出台的速度来看，也反映出政策仍然在引导宽松的预期，包括普通住宅认定标准的变化，都有利于楼市企稳。与首付比例下调的同时，非普住宅的认定标准也进行调整，普通住宅范围调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。在没有价格约束的情况下，对市区的住房带来较大的减税作用，有利于楼市的企稳。

深圳作为一线城市，也是风向标，关注其他城市的政策跟进。一线城市的一些行政管制政策逐步放开，让需求的释放更加容易，建议关注资产质量优质的困境反转型公司，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。

风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。